マンション管理

こんな「なんとなく」抱えていませんか？

• 管理組合が全く機能しておらず、規約さえも無い。
• かろうじて今期は良いが来季の理事のなり手がいない。
• 外壁もボロボロ、給排水管からの水漏れも多発。
• 工事を進めたいが積立金も全くない。
• 将来に備え長期修繕計画をたてたい。

取扱業務

• Qマンションは管理が重要だといわれるが・・・

  A経年にともない非居住化（賃貸・空き住戸化等）が進行し、管理組合の役員の担い手不足、総会運営や総会の議決が困難になる等の諸課題が生じてくる傾向にあり、そうした中で管理が適切に行われないと更なる問題が発生するおそれがあります。また、十分な修繕費用の積立が行われないと、建物の適切な修繕などが行われず、老朽化が進み、居住者や近隣住民等の生命・身体に危険を生じることにもなりかねません。

• Q適正に管理されているか、何を見たら分かるか？

  A

  • 管理規約、長期修繕計画、修繕積立金が適切に設定され、一定期間ごとに見直しが行われているか？
  • 管理組合の運営が適切に行われているか（総会の定期開催等）等が適正に管理されているかどうかのポイントです。
  • 購入時に受ける重要事項説明や売主・仲介業者へのヒアリング等で確認しておくことが重要です。

• Q区分所有法とは？

  A区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めた法律。正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」で通称「マンション法」と呼ばれます。この法律は1962（昭和37）年に民法の特別法として区分所有法が制定されました。これにより、専有部分・共用部分・建物の敷地に関する権利関係の明確化が図られ、規約・集会に関する法制度が整備されました。その後1983（昭和58）年に区分所有法が大幅に改正され、区分所有者が当然に管理組合を構成すること、集会での多数決主義、建替え制度、敷地利用権と専有部分の一体化などが定められました。更にマンションの建て替え等に関しては、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（略称「マンション建替え円滑化法」）」において、合意形成や権利調整についての特別の規定が定められています。

• Q管理組合とは？

  A管理組合は区分所有者の共有財産を管理する団体であり、建物が２人以上の所有者により区分所有された段階で法的に成立します（当然成立という）。区分所有法上、区分所有者となった段階で必ず組合員となり、脱退することはできません。

• Q管理組合法人とは？

  A管理組合は、通常「権利能力なき社団」に区分されますが区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議により、法人格を取得することができます。（区分所有法47条）法人化にはメリット、デメリットもあり慎重に検討する必要があります。

  • メリット
    管理組合名義での銀行口座開設、不動産登記ができるなど、管理組合の財産と構成員の財産の区別が明確になる。
  • デメリット
    登記手続き、変更手続きなどの費用がかかる、必要な事務手続きが増加する等があげられます。

• Q管理規約とは？

  A管理規約とは、区分所有法によって規定されたマンションの管理運営について定めた基本的なルールです。管理規約は、多様な価値観を持つ住人が暮らすためのルールなので、購入前に管理規約や使用細則を十分確認することが重要です。管理規約には、建物の用途や区分、専有部分等の範囲、敷地共有及び共用部分、管理組合の役割(業務範囲・総会・理事長(管理者)・理事会等)、管理費・修繕積立金の額等が規定されています。また、生活環境や、生活ルール等も管理規約又は使用細則で定められています。(ゴミ出しのルールやペットの飼育の可否、リホーム仕様、駐車場・専用庭使用規定等)

• Q「第三者管理方式」とは？

  A通常は、管理組合総会で区分所有者の中から理事長（=管理者）を選任しています(理事長は区分所有法上の管理者)。しかし、昨今住人の高齢化や不在区分所有者増加により理事長のなり手が少なくこれがマンション管理において大きな問題となっています。区分所有法では管理組合の管理者は区分所有者以外の者も選任可能で、マンションに関する専門的な知識を有する「マンション管理士」や「管理業務主任者試験合格者」等の第三者を管理者として選任する管理方式です。第三者管理方式に移行すれば、実質、理事、理事長の業務はなくなります。当社では、経験豊富なマンション管理士による受託も可能です。

• Q不在区分所有者に管理協力金を賦課できるか？

  A本来、マンション管理は組合員全員が負担するものであるが、実際は不在組合員は負担が免除されかつ通信費等も多くかかり不公平感が顕在化しています。そこで不在区分所有者に管理協力金を賦課する管理組合も一部にみられます。この協力金をめぐり過去裁判となり、判決では合理的な範囲での賦課は合法と判断されました。(平成22年1月26日　最高裁判決)

• Qエレベーター管理費用は一階所有者も払うの？

  A管理規約には管理費等の負担割合を定めるに当たっては、使用頻度等は勘案しないと通常は書かれています。従って一階の所有者も支払うことになります。エレベーターは人だけではなく屋上に設置されている、水槽、アンテナ、消防設備の保守点検にも利用されます。また、エレベーターがあればマンション全体の価値向上にもなります。裁判でもエレベーターを利用しない１階の区分所有者でも、その管理費等は負担しなければならないとされています。札幌地裁（平成14年6月25日）。

• Q第三者への駐車場の貸し出しは可能か？

  A総会で決議すれば貸し出しは可能です。但し、外部の第三者に貸出す場合のトラブル対応や駐車料金への課税等も十分考慮し慎重に検討することをお勧めいたします。

• Q生活騒音のトラブルにどう対応すべきか？

  A騒音に関するトラブルはマンションのトラブルの中で最も多い事例です。むろんピアノ等の楽器は禁止されていると思いますが、掃除機・洗濯機の音、テレビ・ラジオ・ステレオの音、足音、など様々な生活音がトラブルの原因となります。この場合、状況にもよりますが一人で対処せず理事長や管理会社の方にも相談することが重要です。最終的には改善せず受忍限度を超える場合は損害賠償請求となります。この場合、いつ、なんの音、音の程度等を細かくメモすることも極めて有効です。

• Q前所有者滞納の管理費の請求についてどうなるの？

  A区分所有法第八条により、管理組合は新しい所有者(譲受人=特定承継人)に対しても債権を行使することができます。従って、前所有者が管理費等を滞納している場合は前所有者と連帯し支払責任を負います。

• Q管理費等の滞納者に対する対応は？

  Aマンション管理における組合員の基本的な義務であり、絶対に許されるものではありません。しかし、現実的には多くのマンション管理組合にみられます。最終的には訴訟により解決することになると思いますが、その前に延滞者を放置せず早め早めの対応が極めて重要です。滞納者には色々なケースがありますので、当社にご相談いただければご一緒に解決策を考えることは可能です。

• Q管理費等に時効はあるの？

  Aマンション管理費等の消滅時効期間は原則として５年です（民法166条1項1号）時効の進行を止める(「時効の更新」令和2年民法改正前は「時効の中断」)ためには訴訟(債務名義の取得)、債務承認書取得等があり、当社では弁護士をご紹介いたします。尚、その他に内容証明郵便を出す方法もあります。しかし、その後六ヶ月以内に裁判上の請求など法的な時効更新手続きをとらなければ、時効更新の効力は認められませんので注意が必要です。

• Q支払った修繕積立金は返してもらえるのか？

  Aマンションの建替えなどで管理組合が解散する以外は積立金の返戻は受けられません。

• Q長期修繕計画とは？

  A分譲マンションの性能を維持し老朽化を防止するために、管理組合が作成する分譲マンションの長期的な修繕計画のことです。長期修繕計画は、一般的に10年から30年程度の期間を対象として、マンションの各箇所に関する鉄部等塗装工事・外壁塗装工事・屋上防水工事・給水管工事・排水管工事などの各種の大規模修繕をどの時期に、どの程度の費用で実施するかを予定するものです。自治体によっては作成費用の補助制度や場合により金融機関からの借入が借り入れやすくなるなど特典もあります。

• Q新旧耐震基準とは？

  A旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）の建築基準法改正により定められた新耐震基準以前の耐震基準のことで、旧耐震と略されます。見直しのきっかけは、宮城県沖地震を受けて耐震基準が大きく見直されました。耐震基準とは、建物の耐震性能についての基準で、地震に対する強さを保証するものです。旧耐震基準は「震度5程度の地震で倒壊しない建物であること」で新耐震基準は「震度6強から7の地震でほとんど損傷しない建物であること」とされており、昨今一部金融機関では旧耐震基準建物には融資を控える動きがあり注意が必要です。

• Qマンションのスラム化の原因は？

  A入居者の高齢化(限界マンション)、管理費の滞納、入居者の空洞化、適切な積立金不足による修繕未実施などがあげられます。マンションは管理を買えと言われるぐらいマンション管理は非常に大切です。マンション管理士等外部の力も借りながら適切に管理することが必要です。

• Qマンション管理士とは？

  Aマンション管理士とは、専門的知識をもって、管理組合の運営、建物構造上の技術的問題等マンションの管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とします。マンション管理士になるには、国家試験であるマンション管理士試験に合格し、マンション管理士として登録することが必要です。 また、助言に必要な一定の以下知識を有しています。 建物の区分所有等に関する法律、被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法、マンションの建替え等の円滑化に関する法律、民法（取引、契約等マンション管理に関するもの）、不動産登記法、マンション標準管理規約、マンション標準管理委託契約書、マンションの管理に関するその他の法律（建築基準法、都市計画法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律等）、管理組合の組織と運営（集会の運営等）、管理組合の業務と役割（役員、理事会の役割等）、管理組合の苦情対応と対策、管理組合の訴訟と判例、管理組合の会計、マンションの構造･設備、長期修繕計画、建物・設備の診断、大規模修繕、マンションの管理の適正化の推進に関する法律、マンション管理適正化指針 等

• Q管理業務主任者とは？

  A管理業務主任者は、管理の前提となる管理受託契約の重要事項の説明から受託した管理業務の処理状況のチェック等及びその報告までマンション管理のマネジメント業務を担うものであり、管理会社の事務所ごとに国土交通省令で定める人数の設置が義務付けられることとなります。管理業務主任者となるには、国家試験である管理業務主任者試験に合格し、管理業務主任者として登録し、管理業務主任者証の交付を受けることが必要です。 また、業務推進に必要な一定の以下知識を有しています。 民法（「契約」及び契約の特別な類型としての「委託契約」を締結する観点から必要なもの）、マンション標準管理委託契約書、簿記、財務諸表論、建築物の構造及び概要、建築物に使用されている主な材料の概要、建築物の部位の名称等、建築設備の概要、建築物の維持保全に関する知識及びその関係法令（建築基準法、水道法等）、建築物等の劣化、修繕工事の内容及びその実施の手続きに関する事項、マンションの管理の適正化の推進に関する法律、マンション管理適正化指針、建物の区分所有等に関する法律（管理規約、集会に関すること等管理事務の実施を行うにつき必要なもの）　等

• Q相談する場合の方法は？

  Aまずは、電話でご予約下さい、組合員方、理事の方、理事長の方などマンションの利害関係人であればどなたでも構いません。原則相談料は無料ですが、費用がかかる場合には事前にお知らせしご納得のうえ進めます。尚、訴訟等具体的な手続き、相談が必要な場合は弁護士をご紹介いたします。